Nuda propiedad y renta vitalicia

La nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

Podemos decir que consiste en adquirir la propiedad de un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo ya que este corresponde al usufructuario.

En el presente problema contable vamos a tratar la problemática contable de este tipo de operaciones. Así el Plan General de Contabilidad establece como hipótesis fundamental que todo intercambio que se realiza en el mercado se efectúa en términos de equivalencia económica y por lo tanto, el precio que se fija en cualquier transacción debería coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida. En el caso de que lo que se adquiera sea la propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia y dejando al vendedor del mismo su uso y disfrute hasta que fallezca, el inmueble deberá registrarse en el activo del balance del comprador por un importe equivalente al valor razonable de la propiedad del citado inmueble, es decir, por el valor razonable de la nuda propiedad del inmueble.

Es importante recalcar que el inmueble adquirido no se amortizará hasta que se extinga el usufructo, produciéndose la consolidación del dominio en el nudo propietario como consecuencia de la muerte del usufructuario, expiración del plazo por el que se constituyo o por cumplirse la condición resolutoria consignada en el titulo constitutivo.

El importe estimado de la deuda que se asume obedece al concepto de provisión previsto en la Norma de Registro y Valoración 15.ª “Provisiones y contingencias” por lo que figurara en el pasivo del balance registrándose los ajustes que procedan por la actualización de la provisión como un gasto financiero.

Por último mencionar que si como consecuencia del conocimiento de algún hecho relevante en relación con el número de años de vida probable del acreedor de la renta vitalicia se pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión que recoge el importe estimado de la deuda, de acuerdo con lo previsto en la Norma de Registro y Valoración 22.ª “Cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables” del PGC se deberán tener en cuenta las nuevas estimaciones en los sucesivos ejercicios para cuantificar correctamente la citada provisión. Las dotaciones o excesos se registrarán en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza.