El "leasing" inmobiliario: definición, ventajas, contabilización y tratamiento fiscal

A la hora de comprar una nave industrial, una oficina o un local comercial, la opción más conocida es solicitar un préstamo hipotecario, pero cada vez cobra más fuerza el leasing inmobiliario, como forma para financiar una adquisición que supone un importante esfuerzo para la mayor parte de las empresas y autónomos.

El leasing inmobiliario es una modalidad de financiación a medio o largo plazo, que facilita, mediante un contrato de arrendamiento financiero,la adquisición de este tipo de inmovilizado por las empresas. A través de este contrato, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del bien inmobiliario, a cambio del pago de unas cuotas, en las que se incluyen los intereses. A la finalización del plazo estipulado en la duración del contrato de arrendamiento financiero, y del abono de todas las cuotas periódicas, el arrendatario tendrá una opción de compra del bien.

Ventajas del "leasing" inmobiliario

Existen varias razones por las que te puede interesar financiar la compra de un inmueble mediante el leasing inmobiliario, como por ejemplo:

1. Se puede financiar el importe íntegro del bien que se desea adquirir.
2. El IVA se paga poco a poco con cada cuota, por lo que no hay que realizar su inmediato desembolso, que en este tipo de bienes supone una cifra importante.
3. Hay un menor consumo en CIRBE.
4. Se puede realizar una amortización fiscal acelerada, lo cual supone un importante beneficio fiscal al amortizar fiscalmente el activo de forma más rápida a lo previsto en las Tablas Oficiales.
5. Es compatible con las líneas de financiación subvencionadas, como las del ICO, el BEI, etc.

¿Cómo se contabiliza un "leasing" inmobiliario?

Según se especifica en el Plan General Contable 2007, el arrendatario o empresa que suscribe el contrato de leasing registrará los activos de acuerdo con su naturaleza, por lo que desaparece la cuenta (217),"Derechos sobre bienes en régimen de arrendamiento financiero" del Plan contable 1990, pasándose directamente a registrar en la cuenta (210), por el importe del terreno, y en la cuenta (211), por el importe relativo a la construcción, registrando como contrapartida un pasivo financiero por el mismo importe, en el que se separará la parte a corto plazo de la de largo plazo.

La carga financiera soportada por los intereses será distribuida a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue.

A la firma del contrato, por lo tanto, se realizará el siguiente asiento:

Por el pago de las cuotas de leasing:

Al cierre del ejercicio se contabilizará la amortización, solo de la construcción. Pero es importante en este punto tener en cuenta que la amortización contable no coincidirá con la fiscal, al poder aplicar las ventajas fiscales relativas a las operaciones de arrendamiento financiero que se establecen en la LIS. El asiento que realizaríamos por la amortización de la construcción sería:

Y finalmente también a 31 de diciembre realizaríamos la reclasificación de la deuda del largo al corto plazo:

Ventajas fiscales de la amortización de bienes adquiridos mediante un "leasing"

El contrato de arrendamiento financiero o leasing permite al arrendatarioregistrar como gasto la depreciación del activo más los intereses financieros, además de poder acelerar la depreciación de los bienes en forma lineal hasta el plazo del contrato.

En el artículo 106 de la LIS, se recoge este régimen especial para determinados contratos de arrendamiento financiero, que supone un importante incentivo fiscal, al permitir una amortización acelerada de los bienes adquiridos.

Para la aplicación de dicho incentivo, el arrendador ha de ser una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito y se deben cumplir además los siguientes requisitos:

• El contrato deberá tener una duración de al menos dos años para bienes muebles, o de 10 años para inmuebles o establecimientos industriales.
• Las cuotas de recuperación del coste deberán expresarse separadamente de las cuotas financieras y de la opción de compra.
• Las cuotas de recuperación del coste del bien deberán ser constantes o crecientes a lo largo de todo el contrato.

Fiscalmente, las cuotas satisfechas en este tipo de contrato se tratarán de la siguiente manera:

• La carga financiera tendrá la consideración de gasto deducible.
• Las cuotas de recuperación del coste tendrán la consideración de gasto deducible, con el límite del doble del coeficiente de amortización lineal que figure en la tabla aprobada.
• La parte no deducida por exceder del límite antes fijado podrá deducirse en los periodos impositivos posteriores con el mismo límite.
• La deducción de las cantidades antes señaladas no estará condicionada a su imputación a la cuenta de pérdidas y ganancias, es decir, supone una ruptura del principio de inscripción contable.
• No serán deducibles las cuotas de recuperación del coste del bien que correspondan a terrenos, solares y otros activos no amortizables.
• Para las entidades de reducida dimensión, el límite de la deducción de la parte de la cuota satisfecha correspondiente a la recuperación del coste del bienserá el resultado de aplicar el triple del coeficiente máximo de amortización, previsto en la tabla de amortización, en lugar del doble establecido con carácter general para el resto de las entidades.

En la Guía fiscal del CEF.- se puede ver un claro ejemplo del tratamiento fiscal de las amortizaciones de bienes adquiridos mediante un contrato de arrendamiento financiero, pero si se quiere dominar la contabilización de este tipo de operaciones y ser un experto en contabilidad, el CEF.- pone a disposición de los interesados el Máster en Dirección y Gestión Contable.

José Ramón Fernández de la Cigoña Fraga
Director Administrativo y Financiero