¿Cómo se contabilizan las inversiones en activos inmobiliarios?

El mercado inmobiliario continúa siendo un sector atractivo para la inversión, ya sea para obtener rentas a través del alquiler o para la especulación a largo plazo. Por ello, las inversiones inmobiliarias constituyen una parte importante del patrimonio de muchas empresas e individuos.

Los flujos de efectivo obtenidos por las inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad normal de la empresa. Es por ello, que las inversiones inmobiliarias, al igual que sucede con las inversiones financieras se contabilizan en cuentas diferenciadas del resto del inmovilizado material. El objetivo de esta contabilización diferenciada es que en el balance se pueda se pueda distinguir claramente entre los activos afectos a la actividad y los destinados a obtener rentas y plusvalías.

La gestión contable de este tipo de inversiones requiere de un conocimiento específico para asegurar su correcta contabilización. De esta forma se puede obtener la imagen fiel de la situación patrimonial de la empresa, lo que facilita la toma de decisiones estratégicas acertadas.

Definición de inversiones inmobiliarias según el Plan General Contable (PGC)

El PGC define las inversiones inmobiliarias como activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

• Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios.
• Fines administrativos.
• Venta en el curso ordinario de las operaciones.

Veamos a continuación que se consideran inversiones inmobiliarias con algunos ejemplos:

• Un autónomo abre un taller de reparación de automóviles y adquiere el local para prestar el servicio. No se considera una inversión inmobiliaria ya que el local se adquiere para realizar la actividad principal del negocio.
• Una empresa adquiere una nave industrial para destinarla al alquiler y venderla dentro de unos años para obtener una plusvalía. Se considera inversión inmobiliaria ya que la nave se adquiere para obtener rentas y plusvalías.
• Una empresa que se dedica a la actividad inmobiliaria adquiere pisos para destinarlos al alquiler. En este caso, al ser ésta la actividad principal del negocio no se considerará inversión inmobiliaria.

Clasificación de las inversiones inmobiliarias

El primer paso para la contabilización de las inversiones inmobiliarias es clasificarlas según su naturaleza:

• Inversiones inmobiliarias en terrenos y bienes naturales: Se trata de terrenos sin edificar o con construcciones de escasa importancia. Se contabilizan en la cuenta 220 del Plan General Contable (PGC).
• Inversiones inmobiliarias en construcciones: Incluyen edificios terminados o en construcción (locales, naves industriales, oficinas, viviendas, etc.) destinados al alquiler o a la venta. Se contabilizan en la cuenta 221 del PGC.

Valoración inicial de las inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias se registrarán por su valor de adquisición, que incluye:

• Precio de compra.
• Gastos accesorios de la compra (impuestos, honorarios profesionales, etc.).
• Costes de mejora y ampliación.

Registro contable de las principales operaciones inmobiliarias

Las principales operaciones relacionadas con las inversiones inmobiliarias se contabilizan de la siguiente manera:

• Alta de la inversión inmobiliaria: se registrará un cargo en la cuenta 220 "Inversiones en terrenos y bienes naturales" o 221 "Inversiones en construcciones" por el precio de adquisición o coste de producción o por su cambio de uso. El abono se realiza generalmente, a cuentas de los subgrupos 21 "Inmovilizaciones materiales" ó 57 "tesorería" ó a la cuenta 732 "trabajos realizados en inversiones inmobiliarias".
• Baja de la inversión inmobiliaria: se abonarán por las enajenaciones, por su cambio de uso y en general por su baja del activo, con cargo, generalmente, a cuentas de los subgrupos 21 "Inmovilizaciones materiales" ó 57 "Tesorería" y en caso de pérdidas a la cuenta 672 "Pérdidas procedentes de inversiones inmobiliarias".
• Amortización: se registrará un cargo en la cuenta 682 "Amortización de las inversiones inmobiliarias" y un abono en la cuenta 282 "Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias". Cuando se enajene la inversión inmobiliaria o se dé de baja del activo por cualquier otro motivo se cargará la cuenta 282, con abono a cuentas del subgrupo 22.

Plazos máximos y porcentajes de amortización de las inversiones inmobiliarias:

• Ingresos por alquiler de las inversiones inmobiliarias: se registrará un abono en la cuenta 752 "Ingresos por arrendamientos" y un cargo en la cuenta 430 "Clientes".
• Gastos relacionados con el alquiler: se registrarán en las cuentas de gastos correspondientes (reparaciones, suministros, etc.).
• Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias: En caso de que el valor de la inversión inmobiliaria disminuya por debajo de su valor contable, es necesario registrar un deterioro de valor en la cuenta 692 "Pérdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias".

Información a incluir en la memoria de la empresa relativa a las inversiones inmobiliarias

En la memoria se deben describir los inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias, debiendo informarse de:

• Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se dé a las mismas.
• Ingresos provenientes de estas inversiones así como los gastos para su explotación; se diferenciarán las inversiones que generan ingresos de aquéllas que no lo hacen.
• La existencia e importe de las restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su enajenación o disposición por otros medios, y
• Obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de inversiones inmobiliarias o para reparaciones, mantenimiento o mejoras.

Por lo tanto, la contabilización de las inversiones inmobiliarias requiere del conocimiento de diferentes casuísticas, según se determina en el Plan General Contable. Desde el registro inicial del coste de adquisición hasta la amortización anual y las posibles revalorizaciones, es esencial que las empresas sigan las directrices contables del PGC para reflejar con precisión el valor de sus inversiones inmobiliarias en sus estados financieros. Una correcta contabilización no solo asegura el cumplimiento normativo, sino que también proporciona una visión clara y precisa de los activos de la empresa y su contribución al valor global de la misma.

Con el objeto de dar a conocer aquellos elementos que ayuden a conocer y mejorar la gestión del patrimonio inmobiliario, teniendo en consideración los factores más relevantes de dicha gestión el CEF.- ofrece a los interesados el Curso para la Gestión del Patrimonio Inmobiliario.

José Ramón Fernández de la Cigoña Fraga
Colaborador del CEF.-